TYLOR Blog

こんばんは。


今日はいつもの
壁に向かった独り言では無く
皆様に是非聞いてもらいたい話です。


少し専門的な話もありますが
分かりやすく書きますので聞いて下さい。


皆さんがお部屋を借りる時に
今ではネットなどで直接物件を探し
大家と直接交渉することなども
可能な時代になりましたが
そういう最先端の物件探しをしている人は
心配ありません。


しかし多くの人達は

チラシや駅前の不動産へ直接向かうか
ネットにある募集情報の連絡先となっている
不動産仲介業者へ直接連絡し
大家と交渉してもらって賃貸契約を結んでいる
というのが一般的だと思います。


最初に提示されている家賃など
表に出ている情報を元に
家主と交渉などを通して物件を決めた後


初期費用の計算に入ります。


その段階で
知らない間に様々な条件が付加されたり
専門的に見えるよく分からない費用を
支払っているケースが
少なくともこの福岡ではまだ行われていて

問題があると思っています。

敷金清算トラブルなどの問題と比べて
初期費用の誤魔化しは
あまり知られていないのが実情ですが
僕に言わせればさらに悪質です。
これを野放しにするともっと
ひどい事になる可能性もあります。


今回、僕は家主側の立場から
その問題を伝えようと思います。


まず家主（僕として）が自ら所有する物件の
家賃を設定しＡ不動産に募集を依頼するとします。

例えば
Ａ物件
敷金３ヵ月
家賃１０万円
共益費１万円
礼金１ヵ月

この募集に対して不動産業者に
僕はまだお金を支払う必要はありません。

しかし不動産業者はその部屋の情報をまとめて
写真を撮影し、募集の広告を作成し
有料の募集サイトなどを含めて
あらゆる手段で希望者を募ります。

どこで不動産仲介業者は利益を得るのか。

もし契約が「成立した場合」には

Ａ不動産に家主の僕は
成功報酬として家賃１ヵ月（１０万円＋税）を
支払う事になります。

その１ヵ月は法律で上限としてですが
認められています。
いわゆる仲介手数料というものですね。

ん？聞いたことがあるぞ？っと思いましたね。
そうです。皆さんもお客さんの立場で
支払われた事もあると思います。
家主と借主（お客さん）両方から
取ることが出来る訳です。

もし皆さんが
僕が依頼したＡ不動産の広告を見て
直接連絡をしてそのまま契約が成立した場合
僕から１ヵ月、お客さんである皆さんから１ヵ月
合計２ヵ月（２０万円＋税）が
不動産仲介業者の報酬となります。

となると大きいですね。
しかしこれに怒ってはいけませんよ。

何度も言いますが
法律で認められた上限となっており
正当な対価となっております。

契約が成立しなければ報酬０円。
成功報酬であるのですから。


美味しいな～仲介業
って思ってしまいがちですが
そう簡単にはいきません。

この時代、なかなかＡ不動産だけで
お客さんを見つけるには無理があります。
そこでＡ不動産はＦＡＸ、ネット一般サイト
不動産業者専用サイトなどを通して
費用を使い広く募集します。

皆さんが気ままに入った仲介業者は
Ｂ不動産としましょう。
そのＢ不動産も日本中の情報が
ＰＣから見れる状況です。

そのＢ不動産がＡ不動産に連絡をして
僕と皆さんを繋ぎ、交渉を経て契約となります。

仲介手数料はどうなるでしょう。
契約となった場合は一般的に
皆さんはＢ不動産に仲介手数料１ヵ月分。
僕はＡ不動産へ同じく１ヵ月分。

大半はこのケースが占め
大きな問題にはなりません。


これが通常の流れです。



ただ

この横並びでの募集に変化がおこります。

自分の物件の立地が悪いとか
条件が悪いなどの理由で決まりにくい物件を
持っている家主は考えました。

数ヵ月、もしくは数年
決まらない物件であるのなら
優先的に決めてもらうために不動産業者へ
仲介手数料とは別に家賃１ヵ月分の
広告料を支払えばいいのではないかと。

成功報酬の仲介手数料１ヵ月
広告料１ヵ月の合計２ヵ月分
２０万円＋税です。
皆さん側からも１ヵ月取るので３０万円＋税。

Ａ不動産、Ｂ不動産折半としても
１５万円＋税ですね。
（しかし主にお客さんを連れてきた
客付け業者であるＢ不動産が２０万
持って行く可能性が高いですが）


Ｂ不動産などの他の仲介業者営業マンが
この利益が多い物件に力を入れる事は
おのずと想像がつくと思います。


こうした利益増のケースが増えていき
気を良くした不動産業者たちは
家主たちに２ヵ月分の広告料を
当たり前に要求してくるようになってきました。

お客さんがおたくの物件を
気に入っているみたいだが
紹介して欲しかったら２ヵ月分よこせと。
（どの業者もやっているわけではありません。）

そんなもんかと支払う家主も
多かったかもしれません。
決めて欲しいですからね。

しかし大家側でもすべてそう
簡単にいく人間ばかりではありません。

２０万円はすごい金額です。

そして少なくとも一般の人達よりは
不動産情報に触れていて
法律などもそう遠くないところにあります。

ネットの普及で他の不動産情報や
条件に触れる機会も増えて
異を唱えるようになってきました。

家主から依頼が来なくなれば
仲介業者もそれはそれで困ってしまう訳です。



そこで悪い不動産業者達は考えます。







そうだ、よく知らないお客から金を取ろうと。






つづく。

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